給料と投資リターン どちらの所得が多いか？ 『何故人は働くのか？』 日本： 令和元年に発表された内閣府 ”国民生活に関する世論調査 ”によると、18歳以上の男女が考える、“働く目的 ”に対する回答は、以下の通り。 1. お金を得るために働く:56.4％ 2. 生きがいをみつけるために働く:17.0％ 3. 社会の一員として、務めを果たすために働く:14.5％ 4. 自分の才能や能力を発揮するために働く:7.9％ 米国： 同様に政府系調査結果を探すと、日本での様な世論調査的なデータは容易には見つからず、“良い働く環境”の様な報告書に遭遇する。 お金があれば働かないのか？ 現在の年収を６０歳分まで一括でもらえたら、人は働く事を辞めるのか？ ４０歳で年収１千万円（約＄100,000)と仮定すると、６０歳までに２.８億円(約$2.8m)（昇給・インフレ加算）。手取りで約１億６千万円の所得になろう。 20年間で月額に使える手取額は約６４万円。6.5千ドル程度。（税金等々は概算）これで今６０歳までの結論を叩きつけられると、悲しい現実を感じるのではないだろうか？ 幼少期から私が育った欧米での環境を思い起こすと、主要諸外国は、常に社会は“個人主体”で動いていると痛感する。一方、日本はやはり敗戦国であるが故の傷を、未だに引きずっている国と感じる。団体での成長をどこか重んじ、個人の主張も責任をも認めない日本の教育の基盤がある。 この先インターネットによって、言論やデータの普及が、自由に拡散されることが“個人の主張”、というのを認めざるを得ない世に突入している。その実態を持って生きなければ先は無い。 国債の発行（現在の50−70代世代が決めている実情）額は、毎年増え続け、発行する承認法制度も議会が変えて、毎年容易に国債を多額に発行し易くなっている。０歳～４０歳までの世代は、直接／非間接的に５０％以上の税金を納め続けても返済できない時代が差し迫っている。 先に挙げた日本の世論調査の結果を数字的に分析して見よう。 “1-お金を得るために働く:56.4％”の国民が、“お金”を上記の条件で保証されたら働かなくなるとは思えない。 では残りの“2-生きがい”、“3-社会の一員”、“4-才能や能力を発揮”を除外したら、その職を辞するのか？ 自由な選択肢は最も苦しい？ 独立して自身の仕事を持ち、生きる事は生きがいと思える一方、苦しみや幸福、至福、時には地獄と、裏腹となる。人や社会は責任がない事に勝手な事を言う。社会、政治、他社、他人、特に米国在住する日系人はそれらの日米の違いの価値観をどう思って生き、人と会話ができるかは重要である。言葉ではなく、仕事、技術、音楽、芸術、政治、思想、哲学　等々その手法は様々であって良い。自給自足をしない限り、お金がなければ生きてはいけない。お金だけでも生きていけない。 『 ～ が必要である。』と人は良く言う。では ～ とは一体何か？正解はなく、その時の正解も“歳”“家族”などで、年々価値観は変わるはずである。それを読み解き、真に自分に見合った生き方ができる人は幸せと言えよう。米国で起業をし、上場や売却などの成功を収めた人は10年、20年後には同じ職に就いていない。必ず次の野望を抱く。その60％近くの人は何かしらの哲学を謳う。 例に挙げると、NIKEの創業者フィル・ナイト氏は、母校のオレゴン大学 University of Oregon（U of…

シリコンバレー、サンフランシスコではベンチャー事業が年間数千という単位で起業され、清算されています。人の目に映るのはその１—３％程度。成功し上場に至るのがその２％程度。M&Aに関わるのが１−２割という実情です。

アメリカでの事業投資としては、事業に資金投資をするのではなく、自社・日本での使用権に額を投じられる方が結果も見え易く、高い確率で結果を得られる傾向が見られる。先行投資の資金の殆どが水の泡となり、調達される資金の９５％はその従業員の給料、購入される下請けの資材資金に消費され、これがベンチャー事流といっても過言ではないのが実態と見えます。

サンフランシスコベイエリア・シリコンバレーで不動産を事業や運用に活用 ～不動産活用術～ 不動産を個人・事業で保有していると、一年も経てば様々な個人・事業の融通、保証が伴ってくるのが米国です。特にベイエリアではこの２０年、不動産は平均年率で６～１５％の上昇を遂げています。7%複利で見ると、１０年で倍の価値になっています。堅実な活用術を是非ご検討下さい。 事業経営より、不動産投資の方が利益率が高い！ カリフォルニア州で　“米国事業を立ち上げるには、幾らの資本金が妥当ですか？” と、いった質問を多く頂きます。では、＄300,000の資本金で、５年後（年１０％以上の営業利益）に、現金約＄480,000にできるでしょうか？ 単純に不動産投資をされた場合、資産価値としてはそれ以上の評価額が出ているのがこの地での20年間の平均です。(ローン比率、土地・物件で変動) 現金$1m（約1.1億円）があれば、家賃収入で年間表面利回４－５％程度に合わせ、年間８％程度の値上がりを加えると、単純に（複利）で5年後には、約$2m（約2.2億円）の現時点での資産・現金価値の算定になります。それは事業を営むより、不動産投資をし、人を雇わず、事務所も借りず、保有をしているだけで儲かるという事を意味します。 $300,000（3千3百万円）のみキャッシュの場合、（ローンを組み、経費、不動税等々支払い後）資産価値は$1.6m（1.8億円）程度の資産価値が概算で評価となるでしょう。 勿論、ビジネスは将来性、社会性、雇用を生みますので、一概に数値だけでは比較はできませんが、この概算数値を比較されての不動産保有を検討下さい。 日本と米国での評価の違い 弊社の客様で、1990年代にグーグルの本社があるマウンテンビュー/Mountain View市で約$420,000で一軒家を購入され、2005年、2015年にその価値が、$1.2から$1.4となり、その不動産を担保に最大で＄300,000の事業ローンを得られました。 その資金を半導体事業の製品開発に投資。その後事業（製造と販売網）を売却。ご自宅も同時に売却。６５歳を機に約＄２mの現金を手にされ、日本へご帰国。 東京にて約5千万円のマンションを現金で購入。残り約１億5千万円のキャッシュを保有。 生活費は米国と日本の年金。日本での日々を満喫されていらっしゃいます。2013年に新築で購入されたそのマンションは２割下がり現在価値で4千万円だそうです。 先に述べたように、ベイエリアで不動産は年間６～１５％の上昇（ただし米国どこでもではなく、他のエリア、他州においては遥かに低い・下がっている土地も多くあるのでご注意ください） 東京でも一等地・物件でなければ、値上がることはまず無いででしょう。（土地の価値は硬い） 昨今、弊社の富裕層の客様は米国の不動産と日本の不動産を購入・保有。米国での値上がり分を日本での一軒家（土地の価値を保有するため）売却の損益に当てる投資手法で運営されるケースが増えております。 不動産担保ローン 個人・事業主で、条件は様々ですが、米国では事業の売り上げ・利益の内容次第で、ビジネスローンが受けられます。そこに不動産を保有されていると、レバレッジが効き、さらに借り入れが可能になります。その使用用途を制限されるケースありますが、不動産であれば、エクイティー、純保有資産（現在価値―借入額）の３－４割程度までは借入が可能です。 例）$1.2mで購入された不動産の現在の価値が$1.8mで、借入額が$800,000の場合。 $1.8m―$800,000 =＄１m $1mの３割として、＄300,000を借りられます。この＄300,000を担保に、約$1mの一軒屋を購入する事が可能です。 ただ、この手法は自転車操業となり、不動産が下落した際（日本のバブル崩壊）に破たんを招きかねません。ですので２－３年で先行きの金利動向・景気の先読みが重要となり、金利の変動・方向性が変わる際にレバレッジ（借入限度額とう）を算出し、リスクを軽減する手法が効果的となります。 ジャパンコーポレートアドバイザリーでは米国全土で約$181m(約200億円)の資産の運用を致しております。事業投資、不動産運用、様々な投資のアドバイザリー。まずはお気軽にご相談ください。

サンフランシスコ、サンマテオ、サンタクララ郡の2017年度平均値上率は9.7%と堅調。本記事ではサンフランシスコ・シリコンバレーでの不動産投資の魅力をご紹介します。

アメリカ (米国)の在住者・駐在者ができる資産運用について、株式投資・不動産投資についてご紹介します。

米国の建設ラッシュは海外の投資家が牽引 米国は移民の国。第二次世界大戦以降、１０年単位で原則１０％の人口を移民者として新規に受け入れてきました。日本が人口減少する中で、米国では２００４年時には２億９千人だった人口は２０１４年には３億２０00万人にまで膨れ上がっています。 皆様はＥＢ５と言う移民ビザをご存知でしょうか？　ここ数年、目覚ましい数で移民を増やしている移民手法です。１９９０年、政府が景気回復の為に海外マネーで米国内での雇用を生む策として法案を通過した移民法です。原則的に都市部では＄１million、郊外・失業率が高いエリアでは＄５００，０００以上の投資で１０名以上の雇用を、投資後２年以内に産ませることができれば永住権を取得できるという移民法です。 大規模開発の資金源はEB5出資者 ニューヨーク州で過去最大の建設開発プロジェクトは、約１，２００人の中国投資家によって約＄６００million(約７２０億円)の資金投下によって成り立ち、ほとんどの投資家は米国移民の切符を夢見ての投資をしました。 サンフランシスコ市の新規プロジェクトは約＄２５０m（約３００億円）の投資で１２００ユニットの複合住宅を開発中。さらにＮＹ州のBrooklyn Berkley Center開発は＄２５０m（３００億円）と全米主要都市で相次ぐ建設投資ラッシュの多くが、このような海外マネーです。 米国の人口の受け入れペースはEB5が加速化 今の比率で米国人口増加が推移されれば１０年間で３２００万人。１年で３２０万人。通常他の様々な永住権移民ビザは、年間の上限枠目標を設けているが、ＥＢ５の場合は特にありません。２０１４年９月期には年間上限枠の１万１千件（想定では超えている）を認可。この数はこの数年で倍増してきました。この事実は就労での永住権・結婚・くじ引き等の他の移民手段が厳しくなり、取得までの期間が長くなる傾向になっていると言えます。 しかも、通常の移民ビザは約１年から５年ほどかかりますが、 ＥＢ５の場合は１年足らずが平均取得時間で、その確率は８０％と言われています。 2009年以降 建設・開発の雇用者が承認された リーマンショック以降、過去には認められていなかった建設業界の雇用者（日雇いでも）が２００９年度から認められることで、主に中国マネーがドル転になるケースが目立っています。 日本の中小規模のデベロッパー（オーナー会社・個人）の方々の米国ドル転換もここに来て目立つようにもなりました。是非さらに頑張っていただきたいと思います。 弊社では新規開発プロジェクト立案・参加の支援、 ＥＢ５移民ビザの申請代行支援をいたしております。   2014年12月18日　J-Weekly 1151号　広告より