サンフランシスコベイエリア・シリコンバレーで不動産を事業や運用に活用 ~不動産活用術~ 不動産を個人・事業で保有していると、一年も経てば様々な個人・事業の融通、保証が伴ってくるのが米国です。特にベイエリアではこの20年、不動産は平均年率で6~15%の上昇を遂げています。7%複利で見ると、10年で倍の価値になっています。堅実な活用術を是非ご検討下さい。 事業経営より、不動産投資の方が利益率が高い! カリフォルニア州で “米国事業を立ち上げるには、幾らの資本金が妥当ですか?” と、いった質問を多く頂きます。では、$300,000の資本金で、5年後(年10%以上の営業利益)に、現金約$480,000にできるでしょうか? 単純に不動産投資をされた場合、資産価値としてはそれ以上の評価額が出ているのがこの地での20年間の平均です。(ローン比率、土地・物件で変動) 現金$1m(約1.1億円)があれば、家賃収入で年間表面利回4-5%程度に合わせ、年間8%程度の値上がりを加えると、単純に(複利)で5年後には、約$2m(約2.2億円)の現時点での資産・現金価値の算定になります。それは事業を営むより、不動産投資をし、人を雇わず、事務所も借りず、保有をしているだけで儲かるという事を意味します。 $300,000(3千3百万円)のみキャッシュの場合、(ローンを組み、経費、不動税等々支払い後)資産価値は$1.6m(1.8億円)程度の資産価値が概算で評価となるでしょう。 勿論、ビジネスは将来性、社会性、雇用を生みますので、一概に数値だけでは比較はできませんが、この概算数値を比較されての不動産保有を検討下さい。 日本と米国での評価の違い 弊社の客様で、1990年代にグーグルの本社があるマウンテンビュー/Mountain View市で約$420,000で一軒家を購入され、2005年、2015年にその価値が、$1.2から$1.4となり、その不動産を担保に最大で$300,000の事業ローンを得られました。 その資金を半導体事業の製品開発に投資。その後事業(製造と販売網)を売却。ご自宅も同時に売却。65歳を機に約$2mの現金を手にされ、日本へご帰国。 東京にて約5千万円のマンションを現金で購入。残り約1億5千万円のキャッシュを保有。 生活費は米国と日本の年金。日本での日々を満喫されていらっしゃいます。2013年に新築で購入されたそのマンションは2割下がり現在価値で4千万円だそうです。 先に述べたように、ベイエリアで不動産は年間6~15%の上昇(ただし米国どこでもではなく、他のエリア、他州においては遥かに低い・下がっている土地も多くあるのでご注意ください) 東京でも一等地・物件でなければ、値上がることはまず無いででしょう。(土地の価値は硬い) 昨今、弊社の富裕層の客様は米国の不動産と日本の不動産を購入・保有。米国での値上がり分を日本での一軒家(土地の価値を保有するため)売却の損益に当てる投資手法で運営されるケースが増えております。 不動産担保ローン 個人・事業主で、条件は様々ですが、米国では事業の売り上げ・利益の内容次第で、ビジネスローンが受けられます。そこに不動産を保有されていると、レバレッジが効き、さらに借り入れが可能になります。その使用用途を制限されるケースありますが、不動産であれば、エクイティー、純保有資産(現在価値―借入額)の3-4割程度までは借入が可能です。 例)$1.2mで購入された不動産の現在の価値が$1.8mで、借入額が$800,000の場合。 $1.8m―$800,000 =$1m $1mの3割として、$300,000を借りられます。この$300,000を担保に、約$1mの一軒屋を購入する事が可能です。 ただ、この手法は自転車操業となり、不動産が下落した際(日本のバブル崩壊)に破たんを招きかねません。ですので2-3年で先行きの金利動向・景気の先読みが重要となり、金利の変動・方向性が変わる際にレバレッジ(借入限度額とう)を算出し、リスクを軽減する手法が効果的となります。 ジャパンコーポレートアドバイザリーでは米国全土で約$181m(約200億円)の資産の運用を致しております。事業投資、不動産運用、様々な投資のアドバイザリー。まずはお気軽にご相談ください。