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2019-03

サンフランシスコベイエリア・シリコンバレーで不動産を事業や運用に活用 ~不動産活用術~ 不動産を個人・事業で保有していると、一年も経てば様々な個人・事業の融通、保証が伴ってくるのが米国です。特にベイエリアではこの20年、不動産は平均年率で6~15%の上昇を遂げています。7%複利で見ると、10年で倍の価値になっています。堅実な活用術を是非ご検討下さい。 事業経営より、不動産投資の方が利益率が高い! カリフォルニア州で “米国事業を立ち上げるには、幾らの資本金が妥当ですか?” と、いった質問を多く頂きます。では、$300,000の資本金で、5年後(年10%以上の営業利益)に、現金約$480,000にできるでしょうか? 単純に不動産投資をされた場合、資産価値としてはそれ以上の評価額が出ているのがこの地での20年間の平均です。(ローン比率、土地・物件で変動) 現金$1m(約1.1億円)があれば、家賃収入で年間表面利回4-5%程度に合わせ、年間8%程度の値上がりを加えると、単純に(複利)で5年後には、約$2m(約2.2億円)の現時点での資産・現金価値の算定になります。それは事業を営むより、不動産投資をし、人を雇わず、事務所も借りず、保有をしているだけで儲かるという事を意味します。 $300,000(3千3百万円)のみキャッシュの場合、(ローンを組み、経費、不動税等々支払い後)資産価値は$1.6m(1.8億円)程度の資産価値が概算で評価となるでしょう。 勿論、ビジネスは将来性、社会性、雇用を生みますので、一概に数値だけでは比較はできませんが、この概算数値を比較されての不動産保有を検討下さい。 日本と米国での評価の違い 弊社の客様で、1990年代にグーグルの本社があるマウンテンビュー/Mountain View市で約$420,000で一軒家を購入され、2005年、2015年にその価値が、$1.2から$1.4となり、その不動産を担保に最大で$300,000の事業ローンを得られました。 その資金を半導体事業の製品開発に投資。その後事業(製造と販売網)を売却。ご自宅も同時に売却。65歳を機に約$2mの現金を手にされ、日本へご帰国。 東京にて約5千万円のマンションを現金で購入。残り約1億5千万円のキャッシュを保有。 生活費は米国と日本の年金。日本での日々を満喫されていらっしゃいます。2013年に新築で購入されたそのマンションは2割下がり現在価値で4千万円だそうです。 先に述べたように、ベイエリアで不動産は年間6~15%の上昇(ただし米国どこでもではなく、他のエリア、他州においては遥かに低い・下がっている土地も多くあるのでご注意ください) 東京でも一等地・物件でなければ、値上がることはまず無いででしょう。(土地の価値は硬い) 昨今、弊社の富裕層の客様は米国の不動産と日本の不動産を購入・保有。米国での値上がり分を日本での一軒家(土地の価値を保有するため)売却の損益に当てる投資手法で運営されるケースが増えております。 不動産担保ローン 個人・事業主で、条件は様々ですが、米国では事業の売り上げ・利益の内容次第で、ビジネスローンが受けられます。そこに不動産を保有されていると、レバレッジが効き、さらに借り入れが可能になります。その使用用途を制限されるケースありますが、不動産であれば、エクイティー、純保有資産(現在価値―借入額)の3-4割程度までは借入が可能です。 例)$1.2mで購入された不動産の現在の価値が$1.8mで、借入額が$800,000の場合。 $1.8m―$800,000 =$1m $1mの3割として、$300,000を借りられます。この$300,000を担保に、約$1mの一軒屋を購入する事が可能です。 ただ、この手法は自転車操業となり、不動産が下落した際(日本のバブル崩壊)に破たんを招きかねません。ですので2-3年で先行きの金利動向・景気の先読みが重要となり、金利の変動・方向性が変わる際にレバレッジ(借入限度額とう)を算出し、リスクを軽減する手法が効果的となります。 ジャパンコーポレートアドバイザリーでは米国全土で約$181m(約200億円)の資産の運用を致しております。事業投資、不動産運用、様々な投資のアドバイザリー。まずはお気軽にご相談ください。

2018-01

シリコンバレー・サンフランシスコ 事務所/商業不動産市況 2017-2018 2017年、シリコンバレーエリアの商業市場は入れ替わりが早く、最も需要が高いとされていますが、北サンノゼとサンタクララでの賃貸状況は減速傾向が見られた年でした。 2017年末期では、シリコンバレー市場で最も需要が高い地区は、市況を牽引している Apple, Google, Facebook, Tesla 等の主要企業各社が所在しているクパチーノ/Cupertino、マウンテンビュー/Mountain View、メンロパーク/Menlo Park、パロアルト/Palo Alto、サンタクララ(郡)カウンティーの主要市。その中でもマウンテンビュー、メンロパーク、サニーベール市内での賃貸では在庫が不足。 一部、開発完成による大型オフィスビルの建設地、予完成定地では2018年度は一時低迷をする予測。 対照的に同じサンタクララ(郡)カウンティーでもサンタクララ市や北サンノゼ地区は供給過多。若干家賃交渉ができ得る買い手市場。 (Savills Study) アマゾン社は2018年初旬に、サニーベール市で350,000スクエアフィートのビル全てを契約。また、年末にはサンノゼ市で64,000スクエアフィートのビルをも契約。 物流センターと並行して次期世代の技術開発と研究を先行する。 サンノゼ、シリコンバレー以外の他の市場は受給のバランスが崩れている地域もある。(ヘイワード/Hayward, フリーモント/Fremont, オークランド/Oakland, バークレー/Berkley, サンカルロス/San Carlos, ベルモント/Belmont)需要の高い地域に比べると空室が多く、これからの建設予定により空室状況は悪化になると予測される。 サンタクララ、サンノゼ地区はシリコンバレーの賃貸面積の約2/3を占めており、この地区で建設中の物件の約半分が既に仮契約済。それは古いビルからの移転が殆どである為、それらの古い不動産の契約動向が市況の行方を左右する。 オフィス空室率のクラスA(新築) サニーベール/クパチーノ市:9.9%。 マウンテンビュー/ロスアルトス:15.7% サンタクララ/北サンノゼ:35.5% 前年度はサニーベールで11.9%、マウンテンビューで13.1%、サンタクララで9.7%、北サンノゼで26.5% 商業不動産は住宅に比べ、契約の判断稼働率は高く、約15〜25%です。アマゾン等の優良企業が大型、長期契約を進めている以上は、家賃の値上げは続くと予測されます。  

2018-01

ジャパン コーポレート アドバイザリー 弊社は2001年度よりサンフランシスコ・ベイエリア、シリコンバレーを拠点に、全米各主要都市にて、米国で、また日米間の事業の規模・予算・時期に応じて、クライアントのニーズをよく吟味し、的確なサポートをワンストップサービスで提供しております。 日系企業、大手から個人事業の米国法人登記(支社・支店・駐在員事務所の開設、米国進出全般、進出後のサポート)、他国・他州からの移転、統合。事業、店舗、工場、ソフトウェア・ハイテク技術の買収、売却。事業継承。投資、米国株式公開。その他アセットマネジメントもしております。 まずはお気軽にお問い合わせください。 Japan Corporate Advisory 代表 : 平井 聡   米国での事業立ち上げにに関してはこちら [ ジャパンコーポレートアドバイザリーの主なサービス内容 ] ■ 会社・支店・支社・駐在員事務所 立上げ ■ 就労ビザ・永住権・労働許可 ■ 工場、店舗、立上/合弁/出資、拠点/マネージメント ■ 人事、総務、法務、支社/支店 アドバイザリー ■ 米国企業との技術検証・折衝・契約・ライセンス ■ M&Aアドバイザリー ・ストラクチャード投/融資 ■ 経理・財務・決算書・税務申告 ■ 貿易/物流 業務 ■ 不動産開発・ファイナンス・ローン・シンジケートローン  …