住宅不足が続くカリフォルニア州のサンフランシスコ・サンマテオ・シリコンバレーの家賃相場と駐在員の住宅事情を日系企業の事業への影響を加味してご紹介。

アセットマネージメント　〜米国での不動産分散投資、日本での税効果〜 支社、事業経営よりリターンが高いアセットマネージメント 弊社では全米で８６物件、総額約＄８６mの資産を運営、アセットマネージメントをしております。カリフォルニア、ハワイ、フロリダ、ワシントン、オレゴン、ネバダ、テキサス、ニューヨーク州などは良くご相談を頂く物件希望所在州です。 一軒家、アパート、コンドミニアム、Duplex等米国／日本在住の方向けに様々な物件、手法、管理、税効果の紹介や支援をいたしております。２０１７年度で年平均利回りはキャッシュフローと元本値上がりを合算で１４％～２１％です。サンフランシスコ、ベイエリア近郊（サクラメント周辺まで）が最もハイリターンですが、物件、住居タイプ、エリアは投資の目的により様々な選択となります。その目的に向けて誤った物件、時期、金額を選べば、当然利回は低くなり、さらに修繕などの派生被害でマイナス利回りにもなりかねません。 ベイエリアは新築物件が少ないので需給を見極め、リモデル手法を用いてリターンを高める。テキサス州は新興住宅物件が主となるので周辺の産業構造を見極める。ワシントン、オレゴン、ネバダ州はリクリエーション、産業、景気。ニューヨークは需給の見極めが重要です。投資をされる額、投資期間、投資資金の元手の見極めも重要です。“元手”が実は非常に重要で、年金（老後）、余裕資金（リスク調整が可能）、給料（上下双方でリスク限度がある）が主となります。購入方法もその方（個人）、ファンド、家族信託など様々で、投資比率／ローン（米銀、ノンバンク、日本で融資を受ける）も可能です。 事業を運営するより高リターン 皆様の事業は年利で何％の利益を生んでいますか？ 資本金（元手資金）が＄１０万ドル、３０万ドルですか？ ２０１２年に３０万ドルで$1mの不動産投資（＋ローン）をされた方は２０１８年4月時点でキャシュスフローはプラスで、３０万ドルの元本は約＄１,２５０,０００にまで（物件自体は$１,９５m）値上がっております。（夫婦名義であれば全額免税ですので）その間、年間平均約２０万ドルの平均収入を得た事になります。担保借り入れをして、二件、三件（ハイリスクが伴いますので、余剰資金画ある方のみにお勧め）保有をされて、結果＄２m、＄３mに資産を増やす方も見受けられます。 上記のように、日々の事業を運営で収益を上げるより、不動産投資の方が高リターンとなる事実を見逃せません。

円で調達し米国事業 / 不動産投資 Yen Carry Trade（円借り取引） 金利が安い通貨で借り入れ、金利が高い商品に投資をする事を『金利の差益を取る』と言います。長年、円の金利は低く、日本国内資産やインフレも実質マイナス現象であることから、近年、円で借り入れを行い、ドル資産に投資する事例が多くみられます。この際、為替がドル高傾向にある事（またはドル高傾向に転じるタイミング）が判断の重要な鍵となります。 円で借り、他通貨に投資(ドル等の資産で運用)する事をYen Carry Trade / 円キャリー取引と言い、その典型が不動産投資です。 ５年の米国不動産投資 日本で仮に1億円を年利1.8％の金利で借り入れたとしましょう。その際の利子返済額は月々約15万円（約$1,271)となります。借り入れた1億円は仮に為替$1=118円ドルに転換すると、合計$847,457となります。この価格は、現市況でサンフランシスコ・ベイエリアで3〜2ベッドタイプのタウンハウス、２〜1ベッドのコンドミニアムが購入できる相場です。改築を加え賃貸に出せば家賃＄3.800ほどの物件となります。この時点で既に月々約＄2,500ほどの差益（収入家賃$3,800/月—支払利子$1,271/月)が出ることになります。もちろん経費・運営費がかかりますが、会社運営とすれば経費で落とす事も可能な場合があります。 年率約５％台で上昇を続けるBay Areaの不動産市場 上記の例で、$847,457で購入した不動産の価格が、年率5％で上昇するとなると、評価価値は複利計算で5年後には$1,080,000となります。その間に仮に為替が＄1＝128円となると、上記の月々の差益に加え、約3,000万円の利益を生みます。 円で借り、インフレ率が高い米国での不動産投資は、非常に安定した利回りを取れるということです。（他経費、資産税が引かれる考慮が必要です。 ） ただ、欲がでて米国でも物件単価の低い地方や新興住宅地の物件に手を出すと、景気の調整が入った際には元本が目減りするリスクがあります。                   事業投資—為替で利益を生む ”Yen Carry Trade” 事業投資： 米国で会社・事業投資をする際にもこの考えは活用ができます。ベンチャー投資でも目減りがしない（元本が硬い）投資先であれば、為替や金利で利益を稼いだり、損を相殺できます。 不動産： 米国で（特にカリフォルニア）ローンとなると30年ローンで最低4％の金利。 Social Security Numberを持っていても３-５年ほどの経歴であるとプラス1.5-2％上乗せされ5〜6％代となります。頭金を６０％（上記の例では約60万ドル）程度入れないと賃貸との差益は取れません。…