サンフランシスコ、サンマテオ、サンタクララ郡の2017年度平均値上率は9.7%と堅調。本記事ではサンフランシスコ・シリコンバレーでの不動産投資の魅力をご紹介します。

カリフォルニア州のベイエリア (サンフランシスコ・シリコンバレー)とサンタクララの家賃相場と駐在員の住居環境をまとめました。さらに住宅の選び方のコツもご紹介しています。

〜カリフォルニア／シリコンバレー・サンフランシスコ〜 ２０１７年度は販売支援、契約交渉、受注交渉等の支援サービスを開始させて頂き、多くの会社様より支援のリクエストを頂き、全米各地、日本の各地の皆様には大変お世話になりありがとうございました。 ２０１８年度は既に多くの日系企業様のカリフォルニア州、シリコンバレー、サンフランシスコに進出のご依頼を頂き心より感謝申し上げます。 ＜２０１８年新年度＞ – アメリカの景気とビザ予測 – 引き続き、半導体の好景気も続く期待感から受注、技術検証、提携、ライセンスを視野に入れ、米国進出されるお話を多く伺います。しかし、駐在員の派遣、ビザの取得、ビザの更新はトランプ政権下では、更に非常に厳しい状況に見舞われると予想します。カリフォルニア州の支店、現地法人にて、２名以上駐在員在中されている日系企業様（現地雇用がその数以下で）のビザ維持、更新はほぼ不可能であるという認識で計画を見直しが必要になります。 駐在員ビザL1A、L1B、投資／貿易のE1、E2、現地雇用のH1B、の取得は更にハードルも高くなりますので、現実な事業計画書、ビジネスプランの作成が重要となります。 – アメリカの景気と不動産事情 – カリフォルニア州（主に北加）、シリコンバレー、サンフランシスコエリアでは時価の高騰で、駐在員の家賃も事務所の家賃も上がる一方です。 ２０１８年度は完成する住宅群、事務所が増える為、多少は落ち着く予測ではあります。 それにも増す好景気が年後半まで堅調に続けばさらなる値上げは避けられないでしょう。 そのような中でも事業を遂行する以上に、住宅や商業不動産投資の方がより利益率が良く、日系企業様も不動産を購入される方々も目立つようになりました。 – アメリカ不動産投資、開発 – 弊社もビルの購入、賃貸、住宅投資、開発にも継続して力を注ぐ予定でおります。 米国にて不動産投資、リノベーション事業、開発（住宅、商業、小売）のご興味ございましたら、是非ご相談ください。 ２０１８年度は共同投資、開発プロジェクトも視野に入れております。 ＝＝＝＝＝＝ ジャパン　コーポレート　アドバイザリーでは、 カリフォルニア州で会社を設立しようとする日本の中堅・中小企業およびベンチャー企業、更に　カリフォルニア州での会社設立、支店登記をされて２４時間の保守、メンテナンス、クラウド、ERP、CRMサポート、などを検討されている方々向けに様々なご支援サービスを提供しております。 アメリカ全土、カリフォルニア州、シリコンバレー、サンフランシスコでの人員の支援、派遣、人事、総務、事務所、会計、税務等　引き続きご支援のサポートを提供してまいります。 ２０１８年度も皆様のご多幸、ご健勝を心よりお祈り申し上げます。 変わらずご愛顧くださいますようどうぞ宜しくお願いいたします。 ジャパン　コーポレート　アドバイザリー 代表：　平井　聡 ＝＝＝＝＝＝

駐在員の給料 vs. 現地の所得水準 American Institute for Economic ResearchのCOLA指標は米国における毎日の生活物価水準を頻度等で計算し、物価を算出。２００６年が１００とすると２０１７年度は１２０.４０。この１０年で約２０％の物価が上がった計算となる。中でも目立つのが食品、洋服、光熱費の上昇。この計算はあくまでも全米平均の為、主要都市、ベイエリアのみ、また住宅の指数を加味するとその差は激しい。 このベイエリア・シリコンバレーでの赴任者相場 / ２ベッドルーム賃貸アパート(ご夫婦 or ご夫婦 + お子様)＝３０代世代の家賃は、2006年 – $1,968/月に対し、2017年 – ＄3,650と約1.8倍となる。賃貸の家賃額は月収の1/3であることが目安なので、2006年の年収＄70,848から$131,400まで上がっていなくてはならない市場となる。 その背景にはスタンフォードやUC Berkeley卒などで優秀なIT技術者、MBA幹部候補採用者の年収はまさに年収＄１５０，０００～＄２５０，０００が相場ということがある 日系企業は赴任者（夫婦）を１名赴任させて１名支店を維持する年間コストは2007年の平均＄148,440から2017年には＄266,346まで上昇(JCAデータ)。 利益で＄266,346を算出する為には、約＄１mの売り上げ、利益率27％の事業に成長させている必要がある。月に約＄85,000の売り上げとなる。 好調なラーメン店、ITコンサル事業、貿易事業などでは然程難しい領域ではないのではないか？   この１０年で ● 全米の生活物価は２０％上昇（住宅-除） ＜全米平均一軒家価格（中央値）＞ 2007年 約$230,000 2017年   $225,000　　⇩下落( – 3%) ＜ シリコンバレー ＞ 　　１軒家…

『景気が悪くなる！』と言われての早８年連続成長 2009年以来、約８年（２四半期以外）経済成長を続けている米国。シリコンバレーの住宅は家賃とその価格が約倍に膨れ上がっている。＄700,000で当時売り出されたマンションは現在＄1.2～1.4 mの売買値。 単純に考えると日系企業の現地法人も倍の利益になっていないと現地の物価上昇に勝てないという判断になる。 2009年に＄100,000の個人年収だったら、2017年は＄200,000以上になっているだろうか？１.５mドル（＝1億６千万円）の住宅を購入しようとすると、頭金は最低20％の＄300,000と年収＄250,000（＝月収入＄20,000）が必要。この額を負担できる家計でなければシリコンバレー・ベイエリアで住宅を買って、家庭を維持するのには苦難する生活圏である。その住宅購入者の70％は現地生まれの人間ではない。多国籍、他地域からの高学歴、実力者が大半を占めている。 相続を受けた際の税控除は優遇されているため、RichはさらにRichになる国柄、１－２世代が地元出身で、90年代以前に住宅（一軒家）を購入していれば、単純に家族資産は既に一億円は超えている計算となる。一方、日本(東京都内)では、70－80年代に住宅を購入した価格は、平均4,500万円。現在価値はほぼ同値。通常インフレ成長の国であったら、約30年で半値に落ちた計算となる。シリコンバレーで1976年に＄300,000（約３千万円）だった一戸建ては2017年2月には約＄２m（二億円）が現状だ。

2017年となります！ 明けましておめでとうございますございます。 １月２０日にはアメリカ新政権が発足します。ではその政権はどうなるでしょうか。 かなり過度なメッセージを世に言い伝えて就任式を迎えるトランプ次期大統領は、実業の世界でも同様の手腕を発揮してきています。 思っている程、彼はタカ派ではないのです。 弊社が関係している事業でトランプ企業と関与した機会もありましたが、実にはっきりとした意識を持ち、経営を舵取っています。 一国の運営もそのようになるでしょう。 また日系企業・事業に関しては、今後自社で全てをやる姿勢は非常に遅れをとることが懸念されます。 『支社・支店を立ち上げ、赴任者のビザを取り、着任後ビジネスを運営させる。』このことだけでも軌道に乗せるまでに通常３〜５年かかります。 新共和党政権下では４年、最長任期の８年間は、理想とする事業・企業を米国で会社買収、あるいは事業や部門の買収を検討する欧米の手法は避けて通れない方法となるでしょう。 要はスピード経営で実績と結果を求められる市況になる米国経済になるということです。 合わせて米国移民局も今までのように安易に駐在員ビザを発行しないという覚悟も必要です。 米国で、M&A、合弁、提携、製造拠点買収、技術提携は、初めて検討をされる方々には苦難、壁が高いと思われがちですが、責任を持ちその後のサポートもしてもらえるパートナーを抱き入れれば必ず結果を出せます。 好景気に恵まれてる米高では優秀な人材を探すのも困難です。飲食の質の良い店員を雇うのも３〜６ヶ月かかっています。 人材を丸ごと買収する、事業の買収を検討ください。 日系事業が撤退する売却案件、店舗の売却も日々行われています。 買収、他社の買取は立案を固めれば、１年で利益を出せます。 製造拠点も同様です。工場候補、倉庫賃貸、倉庫買収も既存の買収が効果的です。 本年度も宜しくお願い申し上げます。

米国の支店・駐在員事務所の監査・税務罰則 米国支店や駐在員事務所を立ち上げられ、その責任と任務を任させられている方は多いことでしょう。また、前任者より半信半疑で事を引き継がれ今日に至っている方も少なくないことでしょう。ここ最近の米国移民局・税務局の動向を踏まえ、幾つか留意点についてあげてみます。 個人・事務所(支店)に於ける税務申告の区分け 米国では家賃等の別途日本では所得税務控除になりうる経費は個人の所得とみなされます。最近、税務局は移民局とデータを共有し徹底的に審査をしているようです。申告を避けていた駐在員の日本での所得や不動産・有価証券等の収入が後に判明し、その支店・駐在員事務所が過去（日本本社創業時以降すべて）に遡りすべてを申告させられた方もいるようです。 給料体系 米国滞在・ご赴任中の皆様の給料・補助はどこから支払われ、どの銀行口座に入金されていますか？ ◎ 日本で手当てを受けている。 ◎ 日本で給料の一部を受けている。 ◎ 駐在手当てを給料としてではなく支店が支払っている。手当て・経費を負担している。 上記のように企業の規模や状況によって様々と思われますが、基本的に米国では所得とみなされますので、連邦・州の税務内容に関して、専門の方と相談をされて正しい申告をされてください。一度問題となると自身のソーシャルセキュリティーのみならず、支店・会社がブラックリストとなり赴任後、会社にその負担が回ってくるケースもあります。 米国での売上の税務申告 『米国の企業との売り上げを直接日本本社に上げ、米国での利益・税務を避けるケース。』このような支店や駐在員事務所を厳重に取り締まっていると見え、誤った税務申告や経費に対して売り上げが発生していない事情を察知され、IRS（国税庁・歳入庁）や州政府より幾度もの尋問書、書類訂正書等が届きます。過去に遡り米国企業との取引明細を尋問されるケースも出ているようです。ただこの場合米国に支店や事務所がなく、すべて日本より対処をしている場合は別です。 ほとんどのケースにおいて、支店・事務所での『調査・サポート』費という名目で、実際は営業・売り上げを立てている場合は明らかな『脱税行為』とみなされます。取引先での税務申告にて、その売り上げ経路や取引先は明らかとなります。 駐在員の就労ビザ書類 昨今の景気により就労ビザの取得は厳しくなり、その枠も狭まる現状のようです。新規の立ち上げやビザ申請は安易に手続きできても、更新時に厳重な尋問書の末に更新ができない、と言う方もいらっしゃいます。ビザの申請は年々必要とされていた詳細内容枠を超え、厳しい尋問を受けるケースもよく目にします。取引先とのメールの内容・出張の回数・出張時の航空券・出入国回数とその証拠、利用した空港の詳細、等々は義務付けられるわけではないのですが、証拠を出さないと説得ができないケースがあります。ビザの申請書類を就労の目的が営業（売り上げ）かそうでないかが、一目瞭然となるわけです。 些細なケースや手間を省いた結果、個人から支店・本社の総調査（AUDIT）となり、多大なロスを招きます。米国は戦費や景気が減速すると、税収入のノルマが発生し、その結果、連邦・州・郡・市の運営に悪影響を及ぼし、このような景気を取り巻く環境によって、我々日系人が関わる事業やビザにも大きく影響を及ぼすと言えます。 2016年5月27日発行 J-Weekly #1321号　より

サンフランシスコからサンマテオのエリアでは、精力的に人材雇用が行われ、住宅不足が続いています。本記事ではアメリカ全土と比較したサンフランシスコの賃貸価格相場をご紹介。

引き続き更新後の家賃の値上げは常識となっているサンフランシスコ・シリコンバレーでの賃貸の家賃を安く抑える3つのポイントをご紹介。