Category: 不動産投資・加速税金控除不動産

2019年3月19日

サンフランシスコベイエリア・シリコンバレーで不動産を事業や運用に活用 ~不動産活用術~ 不動産を個人・事業で保有していると、一年も経てば様々な個人・事業の融通、保証が伴ってくるのが米国です。特にベイエリアではこの20年、不動産は平均年率で6~15%の上昇を遂げています。7%複利で見ると、10年で倍の価値になっています。堅実な活用術を是非ご検討下さい。 事業経営より、不動産投資の方が利益率が高い! カリフォルニア州で “米国事業を立ち上げるには、幾らの資本金が妥当ですか?” と、いった質問を多く頂きます。では、$300,000の資本金で、5年後(年10%以上の営業利益)に、現金約$480,000にできるでしょうか? 単純に不動産投資をされた場合、資産価値としてはそれ以上の評価額が出ているのがこの地での20年間の平均です。(ローン比率、土地・物件で変動) 現金$1m(約1.1億円)があれば、家賃収入で年間表面利回4-5%程度に合わせ、年間8%程度の値上がりを加えると、単純に(複利)で5年後には、約$2m(約2.2億円)の現時点での資産・現金価値の算定になります。それは事業を営むより、不動産投資をし、人を雇わず、事務所も借りず、保有をしているだけで儲かるという事を意味します。 $300,000(3千3百万円)のみキャッシュの場合、(ローンを組み、経費、不動税等々支払い後)資産価値は$1.6m(1.8億円)程度の資産価値が概算で評価となるでしょう。 勿論、ビジネスは将来性、社会性、雇用を生みますので、一概に数値だけでは比較はできませんが、この概算数値を比較されての不動産保有を検討下さい。 日本と米国での評価の違い 弊社の客様で、1990年代にグーグルの本社があるマウンテンビュー/Mountain View市で約$420,000で一軒家を購入され、2005年、2015年にその価値が、$1.2から$1.4となり、その不動産を担保に最大で$300,000の事業ローンを得られました。 その資金を半導体事業の製品開発に投資。その後事業(製造と販売網)を売却。ご自宅も同時に売却。65歳を機に約$2mの現金を手にされ、日本へご帰国。 東京にて約5千万円のマンションを現金で購入。残り約1億5千万円のキャッシュを保有。 生活費は米国と日本の年金。日本での日々を満喫されていらっしゃいます。2013年に新築で購入されたそのマンションは2割下がり現在価値で4千万円だそうです。 先に述べたように、ベイエリアで不動産は年間6~15%の上昇(ただし米国どこでもではなく、他のエリア、他州においては遥かに低い・下がっている土地も多くあるのでご注意ください) 東京でも一等地・物件でなければ、値上がることはまず無いででしょう。(土地の価値は硬い) 昨今、弊社の富裕層の客様は米国の不動産と日本の不動産を購入・保有。米国での値上がり分を日本での一軒家(土地の価値を保有するため)売却の損益に当てる投資手法で運営されるケースが増えております。 不動産担保ローン 個人・事業主で、条件は様々ですが、米国では事業の売り上げ・利益の内容次第で、ビジネスローンが受けられます。そこに不動産を保有されていると、レバレッジが効き、さらに借り入れが可能になります。その使用用途を制限されるケースありますが、不動産であれば、エクイティー、純保有資産(現在価値―借入額)の3-4割程度までは借入が可能です。 例)$1.2mで購入された不動産の現在の価値が$1.8mで、借入額が$800,000の場合。 $1.8m―$800,000 =$1m $1mの3割として、$300,000を借りられます。この$300,000を担保に、約$1mの一軒屋を購入する事が可能です。 ただ、この手法は自転車操業となり、不動産が下落した際(日本のバブル崩壊)に破たんを招きかねません。ですので2-3年で先行きの金利動向・景気の先読みが重要となり、金利の変動・方向性が変わる際にレバレッジ(借入限度額とう)を算出し、リスクを軽減する手法が効果的となります。 ジャパンコーポレートアドバイザリーでは米国全土で約$181m(約200億円)の資産の運用を致しております。事業投資、不動産運用、様々な投資のアドバイザリー。まずはお気軽にご相談ください。

2018年7月1日

事業経営、雇用(拡張)、納税、ビザ、永住権、赴任者、起業、独立のあり方  1992年の選挙以降、製造業中心の20選挙区の内15区が民主党であった。現在はその20区の全てが共和党に渡っている。主に中・東部の米国である。オハイオ州を制覇する党は大統領/上下院を制すると言われ続け、トランプは正にその州を獲得し、共和党はブルーカラー政党とまで言われている。主要外交国への関税を強化し米国製造業を守る(雇用を増す=豊かな米国民)政策に追い風となる企業経営が政府には好まれる。中間選挙、第二の大統領任期も狙い、製造業救世主(マニュファクチャーセービァー)政策を日系企業/事業主、米国民はどう幸せに乗り切るべきなのか?            現カリフォルニア州は民主党政権州であることを念頭に置き、カリフォルニア州からこれ以上好まれぬ政策を打ち出しても秋の中間選で州を共和党に変えられなければどうなるか? 労働Hビザの大半はカリフォルニア州の企業が申請している現状。今年はその大半が厳しく審査され、却下率も上がっている。 『雇用を生む/もの作りをする』会社 ビザの新規取得/更新で最も重要な審査要因は雇用の状況 “輸入か輸出か?”も大きな審査ポイントでありますが、その結果で会社の利益を米国民/永住者にどの程度配分されているかが重要なファクターと言っても過言ではありません。 赴任者ビザ申請の際、3~5名の現地正規雇用者数を見せることは重要です。また自動車を中心とした Made in Japan に早々に課税される大型関税は、米国製造業の選挙区をさらに増やす政策でもあります。米国のパーツ製造、商社、供給・サプライアーなどの企業から反感をかっても、大統領は関税を進めることでしょう。 1960年代後半の繊維製品、1970年代の鉄鋼製品、1980年代の電化製品・自動車(ハイテク製品)などの輸出では、激しい貿易摩擦を引き起こしました。当時、強烈な通産大臣だった田中角栄が事態を収束させましたが安倍政権においては同様の事態を解決できるのでしょうか? 政府に期待をするより、自社の米国での経営戦略を向こう3~6年(トランプ任期)確り固め、実行すべきで時かもしれません。 日米ハイテク/技術/知的財産摩擦の再来に備えて 以前のハイテク摩擦は、半導体部品、コンピュータ、航空宇宙、製造品、装置品、技術などといったハイテク製品の貿易から起きた摩擦です。現在米国は、大幅に日本製品を排斥。コンピュータ分野では大手日系企業を締め出し、赴任者を逮捕にまで追いやる事件も勃発。航空宇宙分野では日本産を締め出し、戦闘機の共同開発では日本企業との知的財産紛争で追い出したり、などの事件を耳にすることが後を絶ちませんでした。自動車パーツ供給会社の訴訟(その後本社は清算)事件でもわかるように、米国=現政権は容赦ない構えです。 『米国品を買っていても雇用を生んでいるのか?』、『所得税/社会保障を納めているのか?』、『米国に輸入を促進している会社は、それ以上に雇用、所得税、社会保障、地域貢献を促しているか?』は重要ファクターです。 日本から完成品を送らず最終組立は米国で 完成品を米国輸入している会社からMade in USAを促進している会社に変貌 現在日本も米国同様景気が良く、人材も不足していることでしょう。では米国での事業に於いて、米国の人材は雇用・確保できるか?米国の人材に自信はあるか?いずれも悩みどころです。しかし、Made in USAと唱える経営では避けられません。專門の人材、業者に依頼。倉庫/組立/仕上げを米国で行い、その関わる人材を社員として起用する。(運営は第三者に任せるがその人材も給料明細に載せる等の案)1~3人赴任者の企業が4~15人の企業となると、様々な事業要因も変貌します。 例えば、銀行融資/ファイナンス/LBO(Leveraged Buyout)などで資産、事業、倉庫買収も検討できます。 投資/資産買収もまずは小口/実績作り 米国で実績なく融資を受けるのは困難ですが、例えば不動産に於いても初期は1~2億で日本からの資金・融資で買い取り、その実績を1年、2年でも見せられれば米国の銀行もほってはおきません。実際にこれを繰り返し、現在20億、30億円にまで米国で資産投資額を増やされた方もいらっしゃいます。もちろんEQUITY純資産も増え、約8億まで膨れ上がっております。 同様に事業では(以前外注していた)販売会社、倉庫(物流/組立)を買収されて、自社内で取り組み効率化(ビザ認可/社長永住権取得)を果たされた方もいらっしゃいます。 まずは小口から始める事をお勧めいたします。多額の調査、審査、採算計算コスト/人員関与が掛かるようであればお勧め致しませんが、まずは小口、小額、条件付き提携/合弁/買収で進めていけば先が開けるのではないでしょうか。

2018年5月30日

アセットマネージメント 〜米国での不動産分散投資、日本での税効果〜 支社、事業経営よりリターンが高いアセットマネージメント 弊社では全米で86物件、総額約$86mの資産を運営、アセットマネージメントをしております。カリフォルニア、ハワイ、フロリダ、ワシントン、オレゴン、ネバダ、テキサス、ニューヨーク州などは良くご相談を頂く物件希望所在州です。 一軒家、アパート、コンドミニアム、Duplex等米国/日本在住の方向けに様々な物件、手法、管理、税効果の紹介や支援をいたしております。2017年度で年平均利回りはキャッシュフローと元本値上がりを合算で14%~21%です。サンフランシスコ、ベイエリア近郊(サクラメント周辺まで)が最もハイリターンですが、物件、住居タイプ、エリアは投資の目的により様々な選択となります。その目的に向けて誤った物件、時期、金額を選べば、当然利回は低くなり、さらに修繕などの派生被害でマイナス利回りにもなりかねません。 ベイエリアは新築物件が少ないので需給を見極め、リモデル手法を用いてリターンを高める。テキサス州は新興住宅物件が主となるので周辺の産業構造を見極める。ワシントン、オレゴン、ネバダ州はリクリエーション、産業、景気。ニューヨークは需給の見極めが重要です。投資をされる額、投資期間、投資資金の元手の見極めも重要です。“元手”が実は非常に重要で、年金(老後)、余裕資金(リスク調整が可能)、給料(上下双方でリスク限度がある)が主となります。購入方法もその方(個人)、ファンド、家族信託など様々で、投資比率/ローン(米銀、ノンバンク、日本で融資を受ける)も可能です。 事業を運営するより高リターン 皆様の事業は年利で何%の利益を生んでいますか? 資本金(元手資金)が$10万ドル、30万ドルですか? 2012年に30万ドルで$1mの不動産投資(+ローン)をされた方は2018年4月時点でキャシュスフローはプラスで、30万ドルの元本は約$1,250,000にまで(物件自体は$1,95m)値上がっております。(夫婦名義であれば全額免税ですので)その間、年間平均約20万ドルの平均収入を得た事になります。担保借り入れをして、二件、三件(ハイリスクが伴いますので、余剰資金画ある方のみにお勧め)保有をされて、結果$2m、$3mに資産を増やす方も見受けられます。 上記のように、日々の事業を運営で収益を上げるより、不動産投資の方が高リターンとなる事実を見逃せません。

2018年2月15日

住居 ベイエリア全体 2017年度の年上昇率は過去5年で最も低かったが、賃貸家賃額は依然過去最高額を推移。アメリカ全体の平均賃貸価格は2017年12月時前年比0.7%上昇、2012年11月以来の最低上昇率。カリフォルニア州ベイエリアは全米で最も賃貸市場が高額。異常な高騰は抑えられ、地域では下落を記録。ただ、高額地域(駐在員在住エリア)は2017年度末も上昇が避けられない年となっております。 シリコンバレーエリア全域2017年12月時:前年比1.1%下降、一昨年は9%上昇。 サンフランシスコでは2017年12月時:約10%の上昇。 (参)ニューヨークの賃貸は過去12ヶ月で1.3%下降。 リーマンショック以降、最も早いペースで住宅/商業の不動産開発資金が回った為、2017年度は新規賃貸件数のラッシュが始まった。供給が2018年度も需要を上回る傾向が続く。(Realtor) サンタクララ郡 2017年1月には年率で下降を見せたものの、サンノゼ市の賃貸価格は年後半には年率で2%の上昇。2018年度末時、サンノゼ、サニーベール、クパチーノ、マウンテンビューでは4.9%、サンタクララ市では4.5%の上昇。シリコンバレーの中心地と言われるサンノゼエリア(高速237号/101号近辺)でもアパート群では2−6%の上昇。サンノゼエリアはベイエリアの中でもサンフランシスコ市と肩を並べる程の賃貸額とその高騰額を記録。 12月の1ベッドルームの全地域平均賃貸価格はサンノゼで$2,060、サンフランシスコは$2,430となっており、2ベッドルームでサンノゼは$2,580、サンフランシスコは$3,060となっております。(The Mercury News) 駐在員在住の住居環境 契約の更新は新規契約に比べ、現状況下では家賃額が高い傾向があります。 通常、優良アパート群は空室率が6%平均を越えれば家賃は横這い、下がれば異常に強気な相場レートの交渉の傾向にあります。(10%を上回れば、家賃を下げる=リーマンショック時に一瞬起きた現象)。アパート側はファンド/年金基金投資家が多い為、評判より利回りを重視しています。 最高額の値上げをして契約更新にならなくても、年利で元が取れる稼働率が見込めれば、退去させてリノベーション後に大幅に値上してマーケットに出されます。 2017年12月時、駐在員皆様がお住いの平均アパートの家賃相場です。 シリコンバレーエリア サンフランシスコ市内 1 BEDROOM $2625.20    $2850.25 2 BEDROOM $3275.10    $3860.35 新築物件より、築10年以上で空きが多い物件を探すことをお勧めいたします。 アパートは、通常300−800世帯数を保有して、空室が20−30ユニットあるアパートが理想です。 商業/事務所 2018年度はシリコンバレー全域で新規完成物件が多く市場に放出されます。ただ、各地の企業の先行投資、予測も皆強気で雇用には意欲的です。空室率が4−6%を下回る物件は少ない状況が続きそうです。 ジャパンコーポレートアドバイザリーでは、シリコンバレーをはじめとするアメリカの不動産の選別、投資/売却、契約、資産管理支援サービスを行なっております。ローン契約、評価、会計、税務申告、資産管理までワンストップでサポート。無料相談はこちらのお問い合わせページよりお願いします。

2018年1月8日

シリコンバレー・サンフランシスコ 事務所/商業不動産市況 2017-2018 2017年、シリコンバレーエリアの商業市場は入れ替わりが早く、最も需要が高いとされていますが、北サンノゼとサンタクララでの賃貸状況は減速傾向が見られた年でした。 2017年末期では、シリコンバレー市場で最も需要が高い地区は、市況を牽引している Apple, Google, Facebook, Tesla 等の主要企業各社が所在しているクパチーノ/Cupertino、マウンテンビュー/Mountain View、メンロパーク/Menlo Park、パロアルト/Palo Alto、サンタクララ(郡)カウンティーの主要市。その中でもマウンテンビュー、メンロパーク、サニーベール市内での賃貸では在庫が不足。 一部、開発完成による大型オフィスビルの建設地、予完成定地では2018年度は一時低迷をする予測。 対照的に同じサンタクララ(郡)カウンティーでもサンタクララ市や北サンノゼ地区は供給過多。若干家賃交渉ができ得る買い手市場。 (Savills Study) アマゾン社は2018年初旬に、サニーベール市で350,000スクエアフィートのビル全てを契約。また、年末にはサンノゼ市で64,000スクエアフィートのビルをも契約。 物流センターと並行して次期世代の技術開発と研究を先行する。 サンノゼ、シリコンバレー以外の他の市場は受給のバランスが崩れている地域もある。(ヘイワード/Hayward, フリーモント/Fremont, オークランド/Oakland, バークレー/Berkley, サンカルロス/San Carlos, ベルモント/Belmont)需要の高い地域に比べると空室が多く、これからの建設予定により空室状況は悪化になると予測される。 サンタクララ、サンノゼ地区はシリコンバレーの賃貸面積の約2/3を占めており、この地区で建設中の物件の約半分が既に仮契約済。それは古いビルからの移転が殆どである為、それらの古い不動産の契約動向が市況の行方を左右する。 オフィス空室率のクラスA(新築) サニーベール/クパチーノ市:9.9%。 マウンテンビュー/ロスアルトス:15.7% サンタクララ/北サンノゼ:35.5% 前年度はサニーベールで11.9%、マウンテンビューで13.1%、サンタクララで9.7%、北サンノゼで26.5% 商業不動産は住宅に比べ、契約の判断稼働率は高く、約15〜25%です。アマゾン等の優良企業が大型、長期契約を進めている以上は、家賃の値上げは続くと予測されます。