Category: ハワイ M&A 不動産投資 情報

2018年7月1日

事業経営、雇用(拡張)、納税、ビザ、永住権、赴任者、起業、独立のあり方  1992年の選挙以降、製造業中心の20選挙区の内15区が民主党であった。現在はその20区の全てが共和党に渡っている。主に中・東部の米国である。オハイオ州を制覇する党は大統領/上下院を制すると言われ続け、トランプは正にその州を獲得し、共和党はブルーカラー政党とまで言われている。主要外交国への関税を強化し米国製造業を守る(雇用を増す=豊かな米国民)政策に追い風となる企業経営が政府には好まれる。中間選挙、第二の大統領任期も狙い、製造業救世主(マニュファクチャーセービァー)政策を日系企業/事業主、米国民はどう幸せに乗り切るべきなのか?            現カリフォルニア州は民主党政権州であることを念頭に置き、カリフォルニア州からこれ以上好まれぬ政策を打ち出しても秋の中間選で州を共和党に変えられなければどうなるか? 労働Hビザの大半はカリフォルニア州の企業が申請している現状。今年はその大半が厳しく審査され、却下率も上がっている。 『雇用を生む/もの作りをする』会社 ビザの新規取得/更新で最も重要な審査要因は雇用の状況 “輸入か輸出か?”も大きな審査ポイントでありますが、その結果で会社の利益を米国民/永住者にどの程度配分されているかが重要なファクターと言っても過言ではありません。 赴任者ビザ申請の際、3~5名の現地正規雇用者数を見せることは重要です。また自動車を中心とした Made in Japan に早々に課税される大型関税は、米国製造業の選挙区をさらに増やす政策でもあります。米国のパーツ製造、商社、供給・サプライアーなどの企業から反感をかっても、大統領は関税を進めることでしょう。 1960年代後半の繊維製品、1970年代の鉄鋼製品、1980年代の電化製品・自動車(ハイテク製品)などの輸出では、激しい貿易摩擦を引き起こしました。当時、強烈な通産大臣だった田中角栄が事態を収束させましたが安倍政権においては同様の事態を解決できるのでしょうか? 政府に期待をするより、自社の米国での経営戦略を向こう3~6年(トランプ任期)確り固め、実行すべきで時かもしれません。 日米ハイテク/技術/知的財産摩擦の再来に備えて 以前のハイテク摩擦は、半導体部品、コンピュータ、航空宇宙、製造品、装置品、技術などといったハイテク製品の貿易から起きた摩擦です。現在米国は、大幅に日本製品を排斥。コンピュータ分野では大手日系企業を締め出し、赴任者を逮捕にまで追いやる事件も勃発。航空宇宙分野では日本産を締め出し、戦闘機の共同開発では日本企業との知的財産紛争で追い出したり、などの事件を耳にすることが後を絶ちませんでした。自動車パーツ供給会社の訴訟(その後本社は清算)事件でもわかるように、米国=現政権は容赦ない構えです。 『米国品を買っていても雇用を生んでいるのか?』、『所得税/社会保障を納めているのか?』、『米国に輸入を促進している会社は、それ以上に雇用、所得税、社会保障、地域貢献を促しているか?』は重要ファクターです。 日本から完成品を送らず最終組立は米国で 完成品を米国輸入している会社からMade in USAを促進している会社に変貌 現在日本も米国同様景気が良く、人材も不足していることでしょう。では米国での事業に於いて、米国の人材は雇用・確保できるか?米国の人材に自信はあるか?いずれも悩みどころです。しかし、Made in USAと唱える経営では避けられません。專門の人材、業者に依頼。倉庫/組立/仕上げを米国で行い、その関わる人材を社員として起用する。(運営は第三者に任せるがその人材も給料明細に載せる等の案)1~3人赴任者の企業が4~15人の企業となると、様々な事業要因も変貌します。 例えば、銀行融資/ファイナンス/LBO(Leveraged Buyout)などで資産、事業、倉庫買収も検討できます。 投資/資産買収もまずは小口/実績作り 米国で実績なく融資を受けるのは困難ですが、例えば不動産に於いても初期は1~2億で日本からの資金・融資で買い取り、その実績を1年、2年でも見せられれば米国の銀行もほってはおきません。実際にこれを繰り返し、現在20億、30億円にまで米国で資産投資額を増やされた方もいらっしゃいます。もちろんEQUITY純資産も増え、約8億まで膨れ上がっております。 同様に事業では(以前外注していた)販売会社、倉庫(物流/組立)を買収されて、自社内で取り組み効率化(ビザ認可/社長永住権取得)を果たされた方もいらっしゃいます。 まずは小口から始める事をお勧めいたします。多額の調査、審査、採算計算コスト/人員関与が掛かるようであればお勧め致しませんが、まずは小口、小額、条件付き提携/合弁/買収で進めていけば先が開けるのではないでしょうか。

2018年5月30日

アセットマネージメント 〜米国での不動産分散投資、日本での税効果〜 支社、事業経営よりリターンが高いアセットマネージメント 弊社では全米で86物件、総額約$86mの資産を運営、アセットマネージメントをしております。カリフォルニア、ハワイ、フロリダ、ワシントン、オレゴン、ネバダ、テキサス、ニューヨーク州などは良くご相談を頂く物件希望所在州です。 一軒家、アパート、コンドミニアム、Duplex等米国/日本在住の方向けに様々な物件、手法、管理、税効果の紹介や支援をいたしております。2017年度で年平均利回りはキャッシュフローと元本値上がりを合算で14%~21%です。サンフランシスコ、ベイエリア近郊(サクラメント周辺まで)が最もハイリターンですが、物件、住居タイプ、エリアは投資の目的により様々な選択となります。その目的に向けて誤った物件、時期、金額を選べば、当然利回は低くなり、さらに修繕などの派生被害でマイナス利回りにもなりかねません。 ベイエリアは新築物件が少ないので需給を見極め、リモデル手法を用いてリターンを高める。テキサス州は新興住宅物件が主となるので周辺の産業構造を見極める。ワシントン、オレゴン、ネバダ州はリクリエーション、産業、景気。ニューヨークは需給の見極めが重要です。投資をされる額、投資期間、投資資金の元手の見極めも重要です。“元手”が実は非常に重要で、年金(老後)、余裕資金(リスク調整が可能)、給料(上下双方でリスク限度がある)が主となります。購入方法もその方(個人)、ファンド、家族信託など様々で、投資比率/ローン(米銀、ノンバンク、日本で融資を受ける)も可能です。 事業を運営するより高リターン 皆様の事業は年利で何%の利益を生んでいますか? 資本金(元手資金)が$10万ドル、30万ドルですか? 2012年に30万ドルで$1mの不動産投資(+ローン)をされた方は2018年4月時点でキャシュスフローはプラスで、30万ドルの元本は約$1,250,000にまで(物件自体は$1,95m)値上がっております。(夫婦名義であれば全額免税ですので)その間、年間平均約20万ドルの平均収入を得た事になります。担保借り入れをして、二件、三件(ハイリスクが伴いますので、余剰資金画ある方のみにお勧め)保有をされて、結果$2m、$3mに資産を増やす方も見受けられます。 上記のように、日々の事業を運営で収益を上げるより、不動産投資の方が高リターンとなる事実を見逃せません。

2018年1月8日

シリコンバレー・サンフランシスコ 事務所/商業不動産市況 2017-2018 2017年、シリコンバレーエリアの商業市場は入れ替わりが早く、最も需要が高いとされていますが、北サンノゼとサンタクララでの賃貸状況は減速傾向が見られた年でした。 2017年末期では、シリコンバレー市場で最も需要が高い地区は、市況を牽引している Apple, Google, Facebook, Tesla 等の主要企業各社が所在しているクパチーノ/Cupertino、マウンテンビュー/Mountain View、メンロパーク/Menlo Park、パロアルト/Palo Alto、サンタクララ(郡)カウンティーの主要市。その中でもマウンテンビュー、メンロパーク、サニーベール市内での賃貸では在庫が不足。 一部、開発完成による大型オフィスビルの建設地、予完成定地では2018年度は一時低迷をする予測。 対照的に同じサンタクララ(郡)カウンティーでもサンタクララ市や北サンノゼ地区は供給過多。若干家賃交渉ができ得る買い手市場。 (Savills Study) アマゾン社は2018年初旬に、サニーベール市で350,000スクエアフィートのビル全てを契約。また、年末にはサンノゼ市で64,000スクエアフィートのビルをも契約。 物流センターと並行して次期世代の技術開発と研究を先行する。 サンノゼ、シリコンバレー以外の他の市場は受給のバランスが崩れている地域もある。(ヘイワード/Hayward, フリーモント/Fremont, オークランド/Oakland, バークレー/Berkley, サンカルロス/San Carlos, ベルモント/Belmont)需要の高い地域に比べると空室が多く、これからの建設予定により空室状況は悪化になると予測される。 サンタクララ、サンノゼ地区はシリコンバレーの賃貸面積の約2/3を占めており、この地区で建設中の物件の約半分が既に仮契約済。それは古いビルからの移転が殆どである為、それらの古い不動産の契約動向が市況の行方を左右する。 オフィス空室率のクラスA(新築) サニーベール/クパチーノ市:9.9%。 マウンテンビュー/ロスアルトス:15.7% サンタクララ/北サンノゼ:35.5% 前年度はサニーベールで11.9%、マウンテンビューで13.1%、サンタクララで9.7%、北サンノゼで26.5% 商業不動産は住宅に比べ、契約の判断稼働率は高く、約15〜25%です。アマゾン等の優良企業が大型、長期契約を進めている以上は、家賃の値上げは続くと予測されます。