シリコンバレー・サンフランシスコ 事務所/商業不動産市況 2017-2018

2017年、シリコンバレーエリアの商業市場は入れ替わりが早く、最も需要が高いとされていますが、北サンノゼとサンタクララでの賃貸状況は減速傾向が見られた年でした。

2017年末期では、シリコンバレー市場で最も需要が高い地区は、市況を牽引している Apple, Google, Facebook, Tesla 等の主要企業各社が所在しているクパチーノ/Cupertino、マウンテンビュー/Mountain View、メンロパーク/Menlo Park、パロアルト/Palo Alto、サンタクララ(郡)カウンティーの主要市。その中でもマウンテンビュー、メンロパーク、サニーベール市内での賃貸では在庫が不足。
一部、開発完成による大型オフィスビルの建設地、予完成定地では2018年度は一時低迷をする予測。
対照的に同じサンタクララ(郡)カウンティーでもサンタクララ市や北サンノゼ地区は供給過多。若干家賃交渉ができ得る買い手市場。
(Savills Study)

アマゾン社は2018年初旬に、サニーベール市で350,000スクエアフィートのビル全てを契約。また、年末にはサンノゼ市で64,000スクエアフィートのビルをも契約。
物流センターと並行して次期世代の技術開発と研究を先行する。

サンノゼ、シリコンバレー以外の他の市場は受給のバランスが崩れている地域もある。(ヘイワード/Hayward, フリーモント/Fremont, オークランド/Oakland, バークレー/Berkley, サンカルロス/San Carlos, ベルモント/Belmont)需要の高い地域に比べると空室が多く、これからの建設予定により空室状況は悪化になると予測される。

サンタクララ、サンノゼ地区はシリコンバレーの賃貸面積の約2/3を占めており、この地区で建設中の物件の約半分が既に仮契約済。それは古いビルからの移転が殆どである為、それらの古い不動産の契約動向が市況の行方を左右する。

オフィス空室率のクラスA(新築)
サニーベール/クパチーノ市:9.9%。
マウンテンビュー/ロスアルトス:15.7%
サンタクララ/北サンノゼ:35.5%

前年度はサニーベールで11.9%、マウンテンビューで13.1%、サンタクララで9.7%、北サンノゼで26.5%

商業不動産は住宅に比べ、契約の判断稼働率は高く、約15〜25%です。アマゾン等の優良企業が大型、長期契約を進めている以上は、家賃の値上げは続くと予測されます。