アメリカで不動産取得に必要な所得

米国主要都市での不動産『住宅・商業』需給が、季節と景気の両極面から調整が入っています。
しかし、主要都市での平均所得の30〜50%のプラス所得が無いと購入に至らないのが実状です。

不動産を購入する際の資金繰り

例えば、月収額面$15,000(年収$180,000=約2,000万円)の収入の場合。
月々の支払い可能枠をおおよそ43%と算出すると約$6、450となります。
住宅購入時には、頭金20%は最低必要とされ、残額80%を融資。月々平均の(ローン返済額と固定資産税、保険費用)を加味すると、この額で負担できる購入額は約$1,200,000の不動産価格で、必要頭金額は$240,000となります。
ベイエリアで理想の住宅エリアによって大きく異なりますが、平均2ベッドで$1.2m前後、3ベッドで$1.8m。この必要年間所得は約$200,000から$268,000となります。

裕福と思える平均取得

下記の地図とランキングは、”裕福” =理想の家が購入、維持ができ、生活費がまかなえる相当額、と思える平均所得額と都市別の票になります。1位、2位、4位がベイエリアの市です。全て$200、000以上の年収額。生活費、必要経費は全米どの都市でも然程の差異はありませんが、住宅価格と固定資産(税率)、生活費(贅沢額)、教育費などの差と言えましょう。(参:シリコンバレービジネスジャーナル)

 

 

 

 

 

 

年収$200,000以上を稼げる都市も同様のエリアが順位に上がってもいます。アメリカの一世帯の平均所得は約$62,000。サンノゼ市の2018年平均年収中央値は約$85,000。同様にサンフランシスコ市は$96,000。大学または大学院卒の学歴で、例えばハワイ、ロスアンゼルス、ユタ州、テキサス州、シカゴ市内で30、40代の方が20万ドル以上の年収で雇用を得られるのは、幹部クラスか飛び抜けたビジネス才能を保持している方になるでしょう。

日本の不動産(デフレ国)

東京都内通勤圏内で、2〜3LDKの理想と思える中古マンション・戸建(郊外)は最低で5千万円前後。頭金無し、金利1.2%程度で月々の返済額は約15万円(30年ローン)。
固定資産税は年間約50万円。月額約4万円。日本国内での年収約800万円であれば十分にまかなえる計算になります。
現在5千万円の中古住宅価値は20年後には(良くて)3千万円程度となり、返済は変わらず。
20年後の3千万という貨幣価値は現在に置き換えると、2千万円程度にしかならない点も見逃せません。60歳で定年を迎えれば(38歳で購入したと仮定)68歳までの8年間は年金、退職金、その後の職で返済額、固定資産税、経費を賄う必要があります。

米国での不動産運用(インフレ国)

米国が先進国であり続けられるのは、その経済性ではなく、雇用とインフレが大きく支えています。トランプ政権が現在危機感を感じ主張し続けているメキシコとの国境壁や貿易摩擦の葛藤は賃金デフレや貿易による雇用問題と物価デフレです。
米国は平均的に年間2−3%でインフレが起きている国です。場所と商圏次第では10−25%のインフレも起きています。
1990年後半から2030年の30〜40年前後はITを機軸とした経済の変貌期。それ以前、100年以上前は、電気、電話、エンジンの発明による産業構造の変革期、その後300社以上存在した自動車企業が現在3大手のみになった様に、その当時はデトロイト、シンシナティー、ピッツバーグ等が物造り拠点としての存在でしたが、今はそれと同様の時変で、現在のシリコンバレー、ベイエリアは新たな産業、現在IT関係・関連で、発展真只中です。後期に入ってるとは言えますが、IOT、AI、VA(Virtual Realty)、サイバーなどの産業淘汰どころか、新興事業が絶えません。
不動産においては平均的に年間5%前後のインフレ。このペースは10〜15年間で約倍となる計算です。40歳で住宅を$1.5mで購入したら、55歳で約$3mの価値。負債は約$1m前後残りますが、保有資産は$2mとなります。60歳で定年、90歳まで生きたとして単純計算ですが年間約$66、000を使える計算となります。

日本と米国との違いはインフレが起きている国と、デフレの指標が続いている市場性の違いで、
年齢が50歳前後になると生活に圧迫を与えることになりうる様な大きな差異があります。

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